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Guía completa de cómo vender tu casa

Guía completa de cómo vender tu casa

23 10 - 2019











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Vender una vivienda es un proceso largo con multitud de flecos a cerrar y con una larga lista de asuntos legales a resolver. En Jan Van Parijs Properties os ofrecemos una guia con los aspectos clave que consideramos mas importantes

y que te ayudaran a la hora de necesitar saber cómo vender una vivienda antes, a un mejor precio y con todos los aspectos legales en orden.

LA ELECCIÓN DE LA AGENCIA

Jan VanParijs Properties junto a su filial Seanest (antes Finca Consult)Tienen en su haber más de treinta años de experiencia en el sector inmobiliario Nuestro equipo de agentes inmobiliarios es multilingüey siempre está motivado y sabe cómo vender una vivienda de manera rápida y al precio adecuado. manteniendo siempre el firme compromiso de facilitar los más altos estándares de servicio y excelencia a sus clientes. En Jan Van Parijs Properties le ofrecemos los siguientes servicios: Valoración de mercado de su vivienda basadaen datos de venta actuales.Revisión de toda la documentación relacionada con la venta del inmueble (Cédula de Habitabilidad, Nota simple, etc.)Fotografías profesionales de alta calidad.Creación de un Video publicitario. Publicación en nuestros 3 sitios web en diferentes idiomas. Publicación en los principales portales inmobiliarios. Mensaje de alerta por correo electrónico enviado aclientes potenciales. Inclusión en boletines informativos mensuales a la base de datos de suscriptores específicos.Inclusión en campañas nacionales e internacionales específicas de relaciones públicas y prensa. Publicidad en las plataformas de redes sociales.Observaciones regulares de su agente de ventas personalen su propio idioma.

MANDATO DE VENTA EXCLUSIVA

La exclusividad es la forma más efectiva de vender su vivienda y recomendamos encarecidamente a los vendedores que no encarguen avarias agencias que comercialicen su vivienda. El valor percibido yla exclusividad de un inmueble pueden verse afectados si este se comercializa por varias agencias diferentes. Además, el contacto con una sola agencia inmobiliaria ahorra tiempo y simplifica el proceso de venta para los propietarios. Nuestra experiencia también ha demostrado que con la exclusividad las viviendas se venden más rápido.En Jan Van Parijs Properties le ofrecemos los siguientes servicios adicionales sin costo extra en el caso de exclusividad en la venta: Inmueble destacado en nuestros sitiosweb Jan Van Parijs Properties y Seanest.Vivienda destacada en los principales portales inmobiliarios nacionales.Inclusión en los escaparates de los Property Lounge de Jan Van Parijs y Seanest. Videoprofesional de su vivienda, reproducido en las pantallas de nuestros Property Lounge y publicado en las distintas plataformas de redes sociales Cartel publicitario en el inmueble Tramitación de los siguientes documentos o Cédula de Habitabilidad o Certificado de Eficiencia Energética

(CEE) EL CONTRATO PRIVADO DE ARRAS

Este es un acuerdo privado entre el vendedor y el compradoren el cual el vendedor acepta vender la vivienda y el compradoracepta comprarla al precio acordado y bajo las condiciones de mutuoacuerdo.El Contrato Privado de Arras contendrá todos losdetalles relevantes, entre los que se encuentran una descripción dela vivienda, el precio de compra, la estructura de pago y la fecha definalización.Tras la firma del Contrato Privado de Arras, seespera que el comprador realice un pago inicial. En España,normalmente se abona directamente a la cuenta bancaria del vendedor ysuele ser un 10% del precio de compra acordado.Dentro del Contrato de Arras Privado generalmente hay una cláusula depenalización opcional, que debe expresarse explícitamente como aplicable en el contrato, llamada Arras Penitenciales, declarando que en el caso de que el comprador se retire de la venta, el vendedor retiene el pago inicial completo. Del mismo modo, si el vendedor debe retirarse de la venta, el comprador tiene derecho a recibir el doble del pago inicial como compensación. Esto también minimiza el riesgo potencial de especulación cuando un vendedor acepta una oferta más alta por parte de un tercero.No es necesario que el comprador yel vendedor estén físicamente presentes para firmar el Contrato de Arras Privado. Puede firmarse de forma remota con las copias originales del contrato, que posteriormente se intercambiarán entrelas partes o sus representantes.

ESCRITURA DE COMPRAVENTA

En la fecha de finalización, el saldo del precio decompra (precio de venta menos cualquier cantidad pagada hasta la fecha y cualquier saldo de hipoteca pendiente, que el comprador paga directamente al banco del vendedor) debe ser abonado al vendedor. Al mismo tiempo, cualquier préstamo hipotecario existente debe cancelarse, asegurando que la vivienda se transfiera libre decualquier préstamo o cargo. Lo habitual es que la entidad bancaria del vendedor asista a la firma, reciba un cheque del comprador por elvalor pendiente del préstamo y otorgue la escritura de cancelaciónde la hipoteca. De esta manera, el préstamo se cancela administrativamente y también se registra en el Registro de la Propiedad. Otra alternativa es que el banco del vendedor pueda subrogar la hipoteca, permitiendo al comprador asumir el préstamo existente. El vendedor y el comprador firman la Escritura de Compraventa. A continuación, al comprador se le otorga la Escritura de Compraventa frente a un Notario Público, que certifica la transferencia del inmueble, y se entrega una copia de la Escritura de Compraventa a la Agencia Tributaria española y al Registro de la Propiedad. El notario público en España es un funcionario público que debe presenciar la escritura de venta. Sin embargo, elvendedor debe instruir a un asesor legal experto e independiente paraque revise los contratos y proteja sus propios intereses.El comprador y el vendedor deben estar físicamente presentes para la firma de la Escritura de Compraventa ante el notario. Si cualquiera de las partes no puede asistir, puede emitir un poder notarial a un abogado, cónyuge o representante para que actúe en su nombre.

¿QUÉ DOCUMENTOS SON NECESARIOS PARA VENDER UNA VIVIENDA?

DNI o NIE y pasaporte de los dueños del inmueble. Escrituras de la compañía y el DNI o NIE y el pasaporte del administrador si la vivienda está en nombre de una empresa Poder notarial de los que firman en nombre de terceros o empresas (si corresponde)Escritura de compraventa original Certificado catastral Cédula de Habitabilidad NotaSimple Certificado de Eficiencia Energética (CEE)Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) más reciente Recibo de las últimas cuotas de la comunidad (si corresponde)Las últimas facturas de suministros Copia de los Estatutos de la Comunidad (sicorresponde) Certificado de Inspección Técnica del Edificio(ITE), sobre todo en edificios antiguos, para comprobar si están en buenas condiciones Certificado de deuda pendiente de la hipoteca. ACONSEJABLE:Planos de la vivienda Documentos relacionados con la hipotecaMapa topográfico del terreno (si corresponde)Certificados de instalación de suministros.

¿CUÁLES SON LOS COSTES AL VENDER UNA VIVIENDA EN ESPAÑA? IMPUESTO SOBRE LAS GANANCIAS DE CAPITAL

El Impuesto sobre las Ganancias de Capital grava las ganancias que obtenga de la venta de su inmueble.Todos los costes oficiales relacionados con la venta y la compra original de la vivienda, como los honorarios notariales, los honorarios de las agencias inmobiliarias y los honorarios de los abogados, se pueden deducir de la ganancia antes de calcular el Impuesto sobre las ganancias de capital. El coste de las mejoras enel hogar y las obras de construcción también se puede deducir.Paralos residentes, el Impuesto sobre las Ganancias de Capital actualmente comienza en un 19 % para los primeros 6.000 €,aumentando en un 21 % para ganancias adicionales de hasta 50.000 €y en un 23 % a partir de entonces. Para los no residentes es del 19%. Si el comprador no es residente, retiene el 3 % del precio de compra para utilizarlo como pago inicial de su obligación deI impuesto sobre las Ganancias de Capital, que luego se paga a la Agencia Tributaria española en su nombre. Una vez ambas partes hayan enviado los formularios de impuestos correspondientes, recibirán un reembolso o se les exigirá que paguen el Impuesto sobre las Ganancias de Capital adicional.Si es residente, entonces no debe pagar el Impuesto sobre las Ganancias de Capital si la vivienda que vende es su residencia principal y está reinvirtiendo el dinero enotra vivienda para que sea su inmueble principal (ambas viviendas deben cumplir ciertas condiciones como estar situadas en un país dela UE o del EEE). Esto también se aplica a los no residentes que residen en otro país de la UE o en un país del EEE que han firmado el acuerdo de intercambio de información fiscal con España. La ley española también incluye una exención para las personas mayores de 65 años que venden su residencia habitual, independientemente de si reinvierten la ganancia obtenida o no.

IMPUESTO DE PLUSVALÍA

El impuesto de plusvalía es un impuesto local que se basa en el valor catastral de terreno urbano durante el proceso de titularidad, donde el incremento del valor del terreno comienza consu adquisición y termina con su venta. No se pagará el impuesto de plusvalía si no hay un aumento en el valor del suelo urbano o si el impuesto de plusvalía resulta negativo. En cualquier caso, la transferencia de la titularidad del terreno del vendedor al comprador debe ser notificada a las autoridades correspondientes a través delos procedimientos establecidos por la legislación española.

HONORARIOS DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA (si corresponde)

Si hay una hipoteca sobre la vivienda y el comprador no ejerce la subrogación, tendrá que cancelarla. Esto debe hacerse frente a un notario el día de finalización de la compra y tiene que quedar registrado en el Registro de la Propiedad. Los bancos generalmente cobran entre el 0,5 % y el 1 % del saldo de la hipoteca pendiente. Los honorarios del notario y del Registro de la Propiedad para la cancelación de una hipoteca varían, pero generalmente rondan los 800 €. Incluso si la hipoteca ha sido totalmente pagada y cancelada administrativamente por su banco, debe asegurarse de que quede registrado en el Registro de la Propiedad. Para que quede registrado debe firmar una escritura de cancelación de hipoteca antenotario.

COMISIONES DE LA AGENCIA INMOBILIARIA

Las comisiones de las agencias inmobiliarias varían y dependen del acuerdo firmado con la agencia.

HONORARIOS DEL ABOGADO

No es obligatorio segúnley española buscar asistencia legal para la venta de una vivienda, pero se recomienda encarecidamente de hacerlo. Los honorarios varían debido a la complejidad y el valor de la venta y la cantidad de trabajo requerido por el abogado.

CÉDULA DE HABITABILIDAD

La ley española exige una cédula de habitabilidad al vender uninmueble. Se trata de un documento administrativo que establece y asegura que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad, de acuerdo con la legislación vigente, convirtiéndola en un inmueble legal. El costo de solicitar y procesar el certificado varía según las dimensiones de la vivienda, pero generalmente comienza a partir de alrededor de 50 €.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El Registro de la Propiedad es una institución españolaque contiene la descripción de cada vivienda en España,estableciendo su ubicación exacta, dimensiones y límites. Dichainscripción y actualización continua es obligatoria y debedescribirse con precisión, por lo que si usted, o un propietarioanterior de su inmueble, ha ampliado la casa o, por ejemplo,construyó una piscina y esto no se ha inscrito formalmente en el Registro de la Propiedad, deberá declararse antes o en el momento de la venta y se le solicitará que pague los respectivos impuestos sobre los metros cuadrados declarados adicionales.

CERTIFICADO DEEFICIENCIA ENERGÉTICA (CEE)

Las leyes españolas y de la UE establecen que todos los propietarios de inmuebles que quieran vender o alquilar su vivienda requieren un Certificado de Eficiencia Energética (CEE) válido. Este certificado debe ser emitido por un certificador calificado, como un arquitecto, topógrafo o ingeniero técnico. El costo varía según las dimensiones de la vivienda, pero generalmente oscila entre los 100 y 500 €. Cualquier vivienda anunciada en Internet para su venta o alquiler debe estar en posesión del CEE y la calificación energética debe publicarse en línea y en cualquier publicidad relacionada.

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES(IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto a lavivienda local donde la cantidad total a pagar varía según el área donde se encuentra el inmueble. Hay algunos aspectos importantes,como las dimensiones totales, la edad de la vivienda o si es urbana o rural, que se tienen en cuenta al determinar el impuesto total a abonar. Según la ley española, el propietario del inmueble a partir del 1 de enero es responsable del impuesto IBI de ese año, aunque puede llegar a un acuerdo privado con el comprador para compartir estos costos de forma prorrateada, dependiendo de la fecha de transferencia de la vivienda. En ausencia de pacto, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporciónal tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad del bien inmueble.

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